Comprar um imóvel em leilão: vantagens, desvantagens e cuidados a serem tomados

Os imóveis entram em leilão por meio de ações de execução ou de consolidação de propriedade por instituições financeiras, quando o comprador original não cumpre o contrato de financiamento. Entenda como funciona.

Historicamente, o ramo imobiliário apresenta oportunidades de investimentos lucrativos, seja para a finalidade de revenda de um bem adquirido com menor custo, seja pela possibilidade auferimento de renda mensal com a locação.

Afora as situações ordinárias de negócios dessa natureza, tais como a construção por conta própria e a compra de imóvel na planta, a aquisição de bens imóveis em leilão também pode, se bem realizada, gerar bons resultados financeiros.

É também boa oportunidade para quem deseja adquirir imóvel para uso próprio. Não à toa que o leilão de imóveis vem se destacando e ganhando cada vez mais adeptos.

No entanto, embora a compra de imóvel em leilão possa apresentar oportunidades vantajosas, é preciso muito cuidado e atenção em alguns detalhes para mitigar riscos no momento da arrematação e para que o valor final seja realmente atrativo.

Afinal de contas, diversas questões estão envolvidas nesse tipo de compra: fáticas, jurídicas, econômicas e financeiras.

De início, contudo, é preciso entender melhor como funciona a compra e venda de imóveis em leilão, na prática.

Entendendo o que é um leilão

De maneira objetiva, um leilão é o instrumento por meio do qual um determinado bem é oferecido ao público, por determinadas bases financeiras, para que possa ser adquirido por aquele que ofertar o melhor valor.

Em geral, os imóveis são leiloados no âmbito de ações judiciais ou de consolidação de propriedade por instituições financeiras, quando o comprador original não cumpre o contrato de financiamento.

Logo, a rigor, temos dois tipos de leilão:

(i) O judicial, como mencionado acima, decorre de um processo, ou seja, quando o devedor não tem dinheiro para quitar uma dívida e oferece um bem à penhora ou tem o seu bem penhorado por ordem judicial para, posteriormente, ser ofertado ao público (leilão), de forma que o valor da venda seja aplicado no pagamento da dívida; e

(ii) O leilão extrajudicial, que acontece em dois casos: quando uma pessoa física ou jurídica quer se desfazer de um imóvel de forma rápida e sem muita burocracia, ou quando o dono do imóvel o dá em garantia fiduciária e deixa de adimplir suas obrigações, gerando, por força contratual, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, que leva o bem a leilão.

Leilão de imóveis: Vantagens, desvantagens e pontos de atenção

A maior vantagem de comprar um imóvel em leilão é, sem sobra de dúvidas, a economia que esse tipo de aquisição pode proporcionar.

Via de regra, é possível adquirir um imóvel a um valor muito abaixo do que é praticado no mercado em situações normais de venda.

O leilão é realizado em duas etapas. No chamado primeiro leilão, o bem é ofertado pelo valor da avaliação. Normalmente, por conta disso, não atrai interessados, sendo necessário a realização de um segundo leilão. Este, sim, é atrativo, já que o preço mínimo de venda costuma ser de 50% do valor da avaliação.

É claro que o valor da aquisição dependerá de dois fatores: a quantidade de lances e os valores dos lances. Mas, ainda assim, é possível comprar o imóvel com um desconto considerável.

A possibilidade de financiamento ou de pagamento parcelado do bem é outra facilidade. É claro que essa possibilidade varia de acordo com cada leilão e com as regras impostas pelo edital ou pelo alienante do bem.

Em situações normais, pode-se comprar o bem com uma instituição financeira ou, se for leilão judicial, parcelado nos autos, já que a legislação (art. 895, $1º do CPC) permite parcelamento em até 30 vezes, com um sinal de pelo menos 25% do valor da compra.

Outro benefício dessa modalidade de compra é a transparência. No edital, é possível encontrar a maioria das informações relevantes — que vão desde o lance mínimo, até a situação do bem — para se fazer uma aquisição consciente e segura.

Também são fatores positivos a segurança conferida ao comprador, seja pela natureza de aquisição originária (leilões judiciais) ou pelo respaldo conferido pelos alienantes (em caso de leilões extrajudiciais, geralmente levados a efeito por grandes instituições financeiras), havendo a possibilidade de o arrematante reaver o valor pago no caso de o leilão ser anulado ou impugnado.

Embora a aquisição de imóvel em leilão apresente os diversos benefícios apontados, essa modalidade de negócio exige cuidados e análises importantes, para elidir ao máximo eventuais dissabores e arrependimentos.

Cuidados que devem ser tomados ao adquirir imóveis em leilões

Como mencionado, em contraposição aos benefícios de se comprar um imóvel em leilão, existem também os riscos envolvidos nessa operação. Logo, esse tipo de aquisição é indicado para quem tenha uma certa estrutura para lidar com os possíveis obstáculos, seja em uma aquisição para uso próprio, seja para investimento.

O primeiro ponto que julgamos ser relevante é a obtenção de informações registrais do imóvel e a verificação da existência de outras pendências ou gravames que possam impedir a transferência do bem para o arrematante.

Como as instituições financeiras contam com corpos jurídicos especializados, é provável que essa avaliação já tenha sido realizada quando da aprovação do financiamento imobiliário. Mas, em se tratando de leilões judiciais, a pesquisa da situação registral do bem, assim como de outras pendências judiciais em nome do devedor, podem dar mais tranquilidade na aquisição via leilão.

Além disso, os editais dos leilões apresentam as principais características do evento, como o valor da avaliação, o valor do lance mínimo, o estado de conservação, o valor da comissão e, o mais importante, pendências financeiras do bem e se ele está ocupado.

Logo, antes de pensar em fazer um lance, é necessário ler com bastante atenção o edital do leilão e, preferencialmente, contar com o apoio de um advogado especializado em mercado imobiliário, já que será ele capaz de informar se a compra do imóvel é juridicamente viável.

Tratando-se de leilão judicial, a análise pormenorizada dos autos do processo também é de suma importância, pois lá possivelmente haverá informações relevantes sobre a situação do imóvel, fotos, taxas condominiais, tributos e outras despesas em aberto, dentre outros fatores que sopesarão na análise financeira e jurídica da aquisição.

Do ponto de vista financeiro, a análise das pendências e da situação do bem é fator de suma importância. Em alguns casos, as dívidas atreladas ao imóvel são tão altas que acabam inviabilizando a aquisição, especialmente se o intuito for de obter lucro com a revenda ou com locação do bem.

Em outras situações, pode o ocupante do imóvel estar litigando na justiça com o banco, discutindo o contrato ou outra situação que pode dificultar a desocupação do bem, gerando ônus e acarretando, em algumas situações, a falta de atratividade do imóvel. Afinal de contas, o ônus pela desocupação do bem será inteiramente do arrematante do bem.

É fato que em muitos leilões o comprador não tem acesso a imagens do interior do imóvel, contando somente com a descrição do edital. Por isso, não há garantias do estado de conservação interna do imóvel. Em alguns casos, a necessidade de intervenções e reforma é tanta que reduz o lucro pretendido com a venda do bem ou dificulta a condição de habitabilidade imediata, no caso de compra para uso próprio.

Mas esse risco pode ser minimizado, por exemplo, com consultas em sites de corretoras sobre outros imóveis a venda no mesmo edifício, para que se possa conhecer o interior do imóvel similar ao que será adquirido, em se tratando de condomínios edilícios residenciais ou comerciais.

Outra forma de mitigar o risco é contatar o leiloeiro para obter maiores detalhes e/ou fazer uma visita ao prédio na tentativa de obter informações com outros moradores, zelador, porteiro ou com o síndico do condomínio acerca da real condição do imóvel.

Além de conhecer as condições do imóvel, essa mesma alternativa pode ser utilizada para identificar se o imóvel está ocupado e, em caso positivo, qual o perfil do morador.

Isto porque, como dito, caso o imóvel esteja ocupado, poderá ser necessário a contratação de um advogado para ajuizamento de ação para a imissão na posse do imóvel, pois a aquisição do domínio (compra e venda) por si só não garante a posse imediata. Em alguns casos, a negociação com possuidor para a sua saída do imóvel, oferecendo prazo mais elástico e eventualmente benefícios financeiros, pode ser uma interessante forma de resolver a questão extrajudicialmente. Se o bem tiver sido adquirido com intuito de auferir renda, pode-se aproveitar a ocupação para negociar a locação do bem para o próprio morador.

Logo, conhecer o perfil do morador pode ser um fator determinante para a aquisição do bem, pois poderá indicar se haverá facilidade ou não na desocupação do imóvel.

Afora estas questões de atenção e cuidado, recomenda-se também, antes de entrar em um leilão, consultar a reputação do leiloeiro, pois a credibilidade de quem está realizando o leilão pode refletir no sucesso da sua compra.

Conclusão

A aquisição de imóveis em leilão é uma prática que cresce mais a cada ano. Com efeito, os leilões são excelentes oportunidades para adquirir uma propriedade por conta dos benefícios financeiros que eles oferecem aos compradores.

Mas, como demonstrado, uma boa oportunidade de compra de um imóvel requer muita procura, pesquisa e apuração de inúmeros fatores, especialmente se o interessado não tiver experiência neste seguimento.

Importante frisar, também, que o preço nem sempre é o fator de maior relevância, sendo certo que esse importante requisito deverá ser analisado em conjunto com outros aspectos jurídicos, econômicos e fáticos.

É importante, como mencionado, que se leia com atenção e cuidado o edital de convocação e se pesquise a fundo sobre o bem que se planeja adquirir, sobre a reputação do leiloeiro e sobre a regularidade do registro do bem que se planeja adquirir.

Além disso, é válido que essa análise seja confirmada, sempre que possível, por advogados especializados no mercado imobiliário.

A equipe-gn-advogados está disponível auxiliar nesse processo.